Übersicht
1) Gutachten über die Ordungsgemäße Renovierung für die Hausgemeinschaft und die BAFA, Terminierung VOR Gutachten 2
2) Gutachten über den Wasserschaden im Bad an die Hausverwaltung
3) Gutachten über die fehlerhafte Elektroinstallation an den Elektriker (siehe Mail vom 15. Juli)
Gutachten 1 – Gesamtgutachten über energetische Renovierung
Hier muss der Hausverwaltung bezeugt werden, dass das Dachn icht einstürzt, da die Zimmerleute die Fenster ordungsgemäß eingebaut haben
Außerdem muss die BAFA erkennen, dass die Wohnung komplett energetisch saniert wurde gemäß Energiegutachten
Hallo Herr Thaler,
dieses Gutachten ist als Beleg für die erfolgreiche Renovierung / Sanierung der Wohnung an die Hausverwaltung / BAFA gedacht.
Bitte verwenden Sie in dem Schreiben meine alte Anschrift: Max-Zimmermann-Str. 5, 82319 Starnberg
Hier mein Entwurf:
Gutachten zur Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung 8, Dachgeschoss rechts
Max-Zimmermann-Straße 5, 82319 Starnberg
Erstellt durch:
Helmut Thaler
Sachverständiger für Bauschäden und Bauausführung
Birkenallee 7
82349 Krailling
https://tst-stone-consult.com
Krailling, Datum
- Ausgangslage
Im Jahr 2022 wurde die Firma ERA Bau GmbH, Heinrich-Heine-Straße 12, 86368 Gersthofen mit der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen an der Wohnung 8 im Dachgeschoss rechts der Immobilie Max-Zimmermann-Straße 5 in 82319 Starnberg beauftragt. Grundlage war ein zuvor aufgestellter Energiefahrplan zur Verbesserung der energetischen Gebäudequalität.
Ziel der Maßnahmen war die nachhaltige Verbesserung des Wärmeschutzes und die Optimierung der Heiztechnik in Einklang mit den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes sowie den Fördervorgaben der BAFA.
- Umfang der durchgeführten Maßnahmen
Die durch ERA Bau GmbH ausgeführten Arbeiten umfassten folgende bauliche Maßnahmen:
Vollflächige Dämmung der Dachschrägen gemäß den anerkannten Regeln des Zimmererhandwerks
Zusätzliche Dämmung der Außenwände auf Innenseite gemäß energetischem Sanierungskonzept
Verschluss und dauerhafte Abdichtung vormals offener Lüftungsöffnungen
Demontage und fachgerechter Austausch der alten Dachflächenfenster
Demontage und Austausch sämtlicher Heizkörper gegen moderne Modelle mit verbesserter Wärmeleistung und Regelbarkeit
Die Arbeiten wurden entsprechend der vorliegenden Dokumentation und Ortseinsicht vollständig und fachgerecht umgesetzt.
- Einbau der Dachfenster
Die neuen Dachflächenfenster wurden nach den Regeln des Zimmerer- und Dachdeckerhandwerks eingebaut. Dazu gehörte die Ausbildung sogenannter Wechsel in der Sparrenkonstruktion, um statisch belastbare Öffnungen für die Fenster zu schaffen.
Bei einem Großteil der Fenster waren diese Wechsel bereits vorhanden. Für das neue Fenster im Wohnbereich wurde ein zusätzlicher Wechsel eingefügt. Die statische Ausführung war korrekt, die Dämmung umlaufend vollständig, die Anschlüsse luftdicht und die Fenster fachgerecht in die Dachfläche integriert.
Aus sachverständiger Sicht entspricht die Ausführung den allgemein anerkannten Regeln der Technik.
- Bewertung der Dämm- und Abdichtungsmaßnahmen
Die Ausführung der Dämmarbeiten erfolgte mit modernen Materialien in fachgerechter Dicke und Verlegequalität. Die Dampfsperre wurde korrekt eingebaut und an allen Übergängen luftdicht angeschlossen.
Die offenen Lüftungsöffnungen wurden zurückgebaut, verschlossen und gegen Schlagregen sowie unkontrollierte Luftbewegungen dauerhaft abgedichtet.
Die Maßnahmen führten insgesamt zu einer deutlichen Verbesserung des energetischen Standards der Wohnung. Die Wärmeverluste konnten spürbar reduziert werden, das Raumklima wurde optimiert und die Heizkosten gesenkt.
- Bewertung des Heizkörpertausches
Die Heizkörper wurden vollständig durch neue Modelle ersetzt, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Die neuen Heizkörper sind effizienter, verfügen über Thermostatventile und ermöglichen eine deutlich feinere Regelung der Raumtemperatur.
Die Dimensionierung erfolgte auf Grundlage des Raumvolumens und der geänderten Dämmverhältnisse. Die Arbeiten wurden sauber, fachlich korrekt und entsprechend den Vorgaben des Heizungsbauhandwerks ausgeführt.
- Gesamtbewertung
Die im Jahr 2022 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen durch die Firma ERA Bau GmbH sind aus technischer Sicht als fachgerecht, vollständig und regelkonform zu bewerten.
Sie erfüllen die Anforderungen an eine energetische Gebäudesanierung nach aktuellem technischen Standard und entsprechen den Zielsetzungen des vorliegenden Energiefahrplans.
Die Ausführung ist geeignet, Grundlage für die Beantragung oder den Nachweis von Fördermitteln nach BAFA-Richtlinien zu sein.
Krailling,
Helmut Thaler
Sachverständiger für Bauschäden und Bauausführung
https://tst-stone-consult.com
Gutachten 2 – Schadenanzeige an die Hausverwaltung
Hallo Herr Thaler,
dieses Gutachten ist für Schadensersatzansprüche bzw. Garantieleistungen die WEG / Hausverwaltung gedacht.
Ich gehe davon aus, dass diese auch für die Kosten des Gutachtens aufkommen müssen.
Bitte verwenden Sie in dem Schreiben meine alte Anschrift: Max-Zimmermann-Str. 5, 82319 Starnberg
Die Adresse der WEG Max-Zimmermann-Str. 5, 82319 Starnberg und der HWH Hausverwaltung Wimmer GmbH lautet: Weilheimer Straße 5, 82319 Starnberg
Meine Mängelanzeigen vom 22.02.2022, 12.04.2022 & 21.04.2025 im Anhang (Mail vom 15. Juli)
Hier mein Entwurf:
Gutachten
zu Feuchtigkeitseintritt über das Dach in der Wohnung 8, Dachgeschoss rechts
Max-Zimmermann-Straße 5, 82319 Starnberg
Erstellt durch:
Helmut Thaler
Sachverständiger für Bauschäden und Bauausführung
Birkenallee 7
82349 Krailling
https://tst-stone-consult.com
Krailling, 15.07.2025
- Objektbeschreibung
Die Dachgeschosswohnung Nr. 8 rechts in der Liegenschaft Max-Zimmermann-Straße 5 in 82319 Starnberg wurde im Jahr 2022 umfassend renoviert. Im Rahmen dieser Maßnahmen wurden im Sommer 2022 neue Dachflächenfenster fachgerecht eingebaut. Diese Fenster wurden ordnungsgemäß montiert und weisen keine Mängel auf.
Bereits vor dem Eigentumsübergang an Herrn Ingo Alms wurden vom damaligen Eigentümer Franz Meiereder Feuchtigkeitsspuren im Bereich des Badezimmerfensters gemeldet. Herr Alms meldete diesen Sachverhalt nach Erwerb mehrfach an die Hausverwaltung.
- Meldungen des Eigentümers
Die folgenden Mängelhinweise wurden schriftlich und telefonisch gegenüber der Hausverwaltung gemacht:
Bereits vor über 10 Jahren durch den Vorbesitzer Franz Meiereder gemeldet, keine Rückmeldung zu Handwerklichen Tätigkeiten
E-Mail vom 22.02.2022
E-Mail vom 12.04.2022
Zahlreiche telefonische Hinweise im Jahr 2022
E-Mail vom 21.04.2025
Die Hinweise erfolgten rechtzeitig und dokumentieren, dass der Feuchtigkeitseintritt bereits lange vor der Feststellung des Schadensumfangs bekannt war.
- Begutachtung durch Fachfirma
Am 10.07.2025 erfolgte eine Dachbegehung durch die Dachdeckerei Knodel GmbH, Krautgartenweg 12 in 82110 Germering. Dabei wurde eindeutig festgestellt, dass an mindestens zwei Dachdurchführungen für Abluftrohre Feuchtigkeit eindringen kann. Die betroffenen Durchführungen waren nicht fachgerecht gegen Feuchtigkeitseintritt abgedichtet.
Die Sichtprüfung zeigte deutlich, dass keine funktionsfähige Dichtung vorhanden ist und dass Niederschlagswasser ungehindert in die Dachkonstruktion eindringen kann. Die neu eingebauten Dachfenster selbst waren nicht ursächlich für den Schaden. Ihre Ausführung ist technisch einwandfrei.
- Technische Bewertung
Die Ursache des Schadens liegt in der mangelhaften oder fehlenden Abdichtung der Dachdurchdringungen im Bereich der Abluftrohre. Der entstandene Wassereintritt führte über einen längeren Zeitraum zu Durchfeuchtung im Bereich der Abkofferung im Badezimmer.
Da die Verkofferung mit Gipskartonplatten verschlossen und mit Dämmmaterial hinterlegt ist, muss für eine fachgerechte Sanierung wie folgt vorgegangen werden:
Öffnung der gesamten Abkofferung im betroffenen Bereich
Entfernung des durchfeuchteten Dämmmaterials
Einbau neuer Dämmstoffe mit funktionaler Dampfsperre
Verschließen der Abkofferung mit neuen Gipskartonplatten
Spachtel- und Malerarbeiten im betroffenen Bereich
Diese Maßnahmen sind notwendig, um eine vollständige Austrocknung und Wiederherstellung der Bausubstanz sicherzustellen und Folgeschäden wie Schimmelbildung zu verhindern.
- Kosteneinschätzung durch einen Fachbetrieb
Nach Rücksprache mit einem Maler- und Trockenbaubetrieb am 11.07.2025 wurden für die fachgerechte Sanierung folgende Kosten angesetzt:
Öffnung der betroffenen Verkleidung und Entsorgung ca. 1000 Euro
Dämmmaterial neu einbauen und dampfdicht verschließen ca. 2500 Euro
Neuverkleidung mit Gipskarton einschließlich Verspachtelung ca. 2000 Euro
Anschließende Malerarbeiten ca. 1500 Euro
Baustelleneinrichtung, Schutzmaßnahmen, Koordination ca. 1000 Euro
Gesamtkosten laut Kostenschätzung des Fachbetriebs: ca. 8000 Euro netto
Diese Schätzung stellt aus sachverständiger Sicht eine realistische Annahme für den erforderlichen Aufwand dar, sofern keine weiteren versteckten Schäden innerhalb der Dachkonstruktion vorhanden sind.
- Zusammenfassung
Der Schaden wurde vom Eigentümer wiederholt und frühzeitig an die Hausverwaltung gemeldet. Die Ursache des Wassereintritts liegt außerhalb der Wohnung im gemeinschaftlichen Bereich des Daches und betrifft die mangelhaften Dachdurchführungen.
Eine sofortige Instandsetzung der Dachdurchführungen sowie eine vollständige fachgerechte Trocknung und Sanierung der betroffenen Innenbauteile ist zwingend erforderlich.
Die Verantwortung für die Mängelbehebung liegt bei der Eigentümergemeinschaft beziehungsweise bei der durch sie beauftragten Hausverwaltung.
Krailling, 15.07.2025
Helmut Thaler
Sachverständiger für Bauschäden und Bauausführung
https://tst-stone-consult.com
Gutachten 3 – Schadenanzeige an den Elektriker
1 Fehlende Wartungsklappe im Flur! Keine Nachrüstung von Glasfaser möglich da kein Leerrohr bzw. Zugang zum Treppenhaus
2 Fehlerhafte Schaltung der Datenleitung in den Küchentresen
3 Feuchtigkeitsaustritt aus Klimaanlage
4 Fehlender Schalter für Steckdosen auf dem Balkon
Hallo Herr Thaler,
dieses Gutachten ist für Schadensersatzansprüche bzw. Garantieleistungen gegen den ausführenden Elektriker gedacht.
Bitte verwenden Sie in dem Schreiben meine alte Anschrift: Max-Zimmermann-Str. 5, 82319 Starnberg
Die Anschrift des Elektrikers: Adnan Turanovic, AMT Elektrotechnik, Steinerne Furt 60, 86167 Augsburg (https://amtelektrotechnik.de/impressum)
Hier mein Entwurf:
Gutachten zu Mängeln der Elektroinstallation in der Wohnung 8, Dachgeschoss rechts
Max-Zimmermann-Straße 5, 82319 Starnberg
Erstellt durch:
Helmut Thaler
Sachverständiger für Bauschäden und Bauausführung
Birkenallee 7
82349 Krailling
https://tst-stone-consult.com
- Objektbeschreibung
Untersucht wurde die Wohnung Nr. 8 im Dachgeschoss rechts in der Liegenschaft Max-Zimmermann-Straße 5 in 82319 Starnberg. Im Sommer 2022 wurde die Wohnung umfassend renoviert. Unter anderem wurden neue Elektroinstallationen vorgenommen. Die Arbeiten an der Elektrik wurden durch die Firma AMT Elektrotechnik, Inhaber Adnan Turanovic, Steinerne Furt 60, 86167 Augsburg ausgeführt.
- Festgestellte Mängel
2.1 Fehlende Verbindung vom Elektroverteiler zu Leerrohren im Treppenhaus
Im Zuge der Renovierung wurde in der Wohnung ein neuer Elektroverteiler installiert. Im Treppenhaus befinden sich vorbereitend verlegte Leerrohre, die der späteren Nachrüstung von Glasfaser- oder Netzwerktechnik dienen sollten. Bei der Ortsbegehung wurde festgestellt, dass keine Verbindung zwischen dem Elektroverteilerkasten in der Wohnung und den Leerrohren im Treppenhaus besteht. Eine entsprechende Rohrführung wurde unterlassen, ebenso fehlt eine Revisionsöffnung. Die Installation wurde durchgehend mit Gipskarton verkleidet. Eine spätere Nachrüstung ist nur durch vollständige Öffnung der Wandverkleidung und anschließende Wiederherstellung möglich. Dies stellt einen erheblichen Ausführungsfehler dar, da die technische Nachrüstbarkeit der Wohnung damit stark eingeschränkt ist.
2.2 Koaxialanschluss in der Küche ohne Signal
Laut Bauauftrag sollte in der Küche ein funktionsfähiger Koaxialanschluss für TV- und Internetdienste über den Anbieter Vodafone bereitgestellt werden. Die bauliche Ausführung zeigt einen eingebauten Multimedia-Verteilerkasten sowie installierte Koaxialdosen in der Küche. Diese führen jedoch kein aktives Signal. Die technische Überprüfung ergab, dass offenbar keine durchgehende Leitung vom Hausanschlusspunkt bis zur Dose besteht. Der Anschluss ist daher nicht nutzbar. Es handelt sich um einen klaren Leistungs- und Ausführungsfehler. Die installierten Dosen sind optisch vorhanden, aber technisch wirkungslos.
2.3 Fehlender Schalter für die Außensteckdosen auf dem Balkon
2.4 Fehlerhafte Verdrahtung Tüsprechanlage
Die Verlängerung der Anschlussdrähte für die Türsprechanlage wurde nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Neben der fehlenden Beschriftung fehlt der Kontakt für das Öffnen der Eingangstür (siehe Protokoll Arbeitseinsatz der Firma Georg Huber Elektroanlagen Unterbrunn vom 06.02.2026)
- Technische Bewertung
Beide festgestellten Mängel beeinträchtigen die technische Qualität und Nutzbarkeit der Wohnung. Die fehlende Verbindung zwischen Elektroverteiler und Leerrohrsystem verhindert zukunftssichere technische Nachrüstungen. Der nicht nutzbare Koaxialanschluss stellt eine erhebliche Einschränkung dar, insbesondere im Hinblick auf moderne Telekommunikation. Die Ausführung entspricht nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die Arbeiten sind aus sachverständiger Sicht nicht mängelfrei abnahmefähig.
- Empfohlene Maßnahmen zur Mangelbeseitigung
Öffnung der betroffenen Wandbereiche zur Freilegung der Installation
Fachgerechte Nachverlegung der Elektroleitungen zwischen Sicherungskasten und Leerrohrsystem
Einbau einer Revisionsöffnung zur dauerhaften Zugänglichkeit
Prüfung und Herstellung einer durchgehenden Koaxialleitung vom Hausanschluss zur Küche
Anschlussprüfung und gegebenenfalls Aktivierung durch den Netzbetreiber
- Grobe Kostenschätzung ohne Gewähr
Wandöffnung und Wiederherstellung etwa 1500 bis 2500 Euro
Nachverlegung von Elektro- und Koaxialleitungen etwa 800 bis 1200 Euro
Einbau einer Revisionsöffnung etwa 200 bis 300 Euro
Prüf- und Messarbeiten etwa 150 bis 300 Euro
Gesamtkosten geschätzt zwischen 2650 und 4300 Euro
Hier fehlen Punkt 2.3 und 2.4
- Zusammenfassung
Die durch AMT Elektrotechnik ausgeführten Arbeiten weisen erhebliche Mängel auf. Die fehlende Verbindung zum Leerrohrsystem sowie der nicht funktionsfähige Koaxialanschluss beeinträchtigen die technische Qualität der Wohnung deutlich. Eine Nachbesserung ist erforderlich. Eine schriftliche Mängelrüge mit angemessener Fristsetzung an das ausführende Unternehmen wird empfohlen.
Krailling, Datum
Helmut Thaler
Sachverständiger für Bauschäden und Bauausführung
https://tst-stone-consult.com